Der von der Bundesregierung vorgelegte Gesetzentwurf regelt erstmals ausdrücklich energetische Modernisierungsmaßnahmen. Darunter fallen alle Maßnahmen, die entweder generell zu Energieeinsparungen führen oder solche, durch die weniger nicht erneuerbare Primärenergie - Kohle, Erdgas oder Erdöl - verbraucht wird. Nimmt der Vermieter eine solche energetische Sanierung vor, erneuert er also den maroden Heizkessel im Keller, tauscht alte gegen neue Fenster aus oder dämmt die Hausfassade, muss der Mieter die Beeinträchtigungen durch diese Modernisierungsmaßnahmen dulden. Dabei kann er für die Dauer von bis zu drei Monaten keine Mietminderung geltend machen.
Umstrittene Lastenverteilung bei energetischer Sanierung von Mietwohnungen
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Wie bisher kann der Vermieter zudem die Kosten der Modernisierung mit maximal elf Prozent auf die jährliche Miete umlegen. Erst im Rahmen der Mieterhöhung nach Abschluss der Modernisierung wird auch die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Mieters berücksichtigt. Er kann jedoch nicht mehr den Beginn einer Sanierungsmaßnahme verzögern, indem er geltend macht, er sei wirtschaftlich nicht in der Lage, die vorgesehene Umlage der Modernisierungskosten zu tragen.
Bundesratsausschüsse für mieterfreundlichere Regelungen
Die Ausschüsse des Bundesrates bezweifeln, dass der Minderungsausschluss während der Durchführung von Sanierungsarbeiten tatsächlich zu einer höheren Quote bei energetischen Sanierungen führen werde. Dem Mieter müsse das Recht zur Minderung der Miete bleiben, wenn die Nutzung der Wohnung durch die energetische Sanierungsmaßnahme beeinträchtigt werde. Der Minderungsausschluss führe zu einem Systembruch nicht nur im Mietrecht, sondern im gesamten Bürgerlichen Gesetzbuch, da er das Prinzip der Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung aufhebe.
Umstrittene Lastenverteilung bei energetischer Sanierung von Mietwohnungen
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Zu weitgehend sei außerdem die Definition der energetischen Sanierung, sofern sie auch die bloße Einsparung von fossilen Brennstoffen, die nicht zwangsläufig zu einer Reduzierung der Energiekosten führen müsse, erfasse. Modernisierungskosten sollen lediglich dann auf den Mieter umgelegt werden können, wenn die Maßnahme auch tatsächlich zur Einsparung von Energiekosten beim Mieter führe. Schließlich fordern die Ausschüsse, dass die Umlage der Modernisierungskosten von elf auf neun Prozent gesenkt werde, um die Belastungen gerade auch für einkommensschwache Mieterinnen und Mieter erträglich zu gestalten und unerwünschten Segregationsprozessen entgegenzuwirken.
Lob und Kritik von Verbänden
Die Änderungen im Mietrecht sind ein weiterer Baustein zur Förderung energie- und klimafreundlicher Gebäudesanierungen. Der Sanierung von Wohnungsbeständen komme eine Schlüsselrolle bei der Energiewende zu, so die Bundesjustizministerin Sabine Leutheusser-Schnarrenberger.
Umstrittene Lastenverteilung bei energetischer Sanierung von Mietwohnungen
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Die Bundesregierung sieht in den bestehenden mietrechtlichen Bestimmungen einen Grund für die schleppende energetische Sanierung von Mietwohnungen, die über die Hälfte des Wohnungsbestandes ausmachen. Vermieter und Hausbesitzer begrüßen den Gesetzentwurf, da er ihrer Ansicht nach wichtige Hemmnisse für Sanierungsmaßnahmen beseitige. Anders hingegen fällt die Beurteilung durch Mieter- und Verbraucherschutzverbände aus. "Das Mietrecht ist sicher nicht der entscheidende Grund für die ausbleibende energetische Sanierung von Gebäuden", so der Energieexperte des Bundesverbandes der Verbraucherzentralen gegenüber der Süddeutschen Zeitung. Und auch der Präsident des Deutschen Mieterbundes spricht davon, dass der Entwurf insoweit lediglich Scheinlösungen für Scheinprobleme biete.
Weiteres Verfahren
Der Bundesrat entscheidet in seiner Plenarsitzung am 6. Juli 2012 darüber, ob und in welchem Umfang er den Empfehlungen seiner Ausschüsse folgt und zu dem Gesetzentwurf der Bundesregierung Stellung nimmt. Die Bundesregierung hat dann die Möglichkeit, sich zu dieser Stellungnahme des Bundesrates zu äußern, bevor der Entwurf im Deutschen Bundestag beraten wird. Hat der Bundestag einen Gesetzesbeschluss gefasst, wird die Mietrechtsreform erneut im Bundesrat behandelt.